Verborgen gebrek: wat nú?

Wanneer je een bestaand huis koopt, koop je de woning in de staat waarin deze zich op dat moment verkeerd. Dat betekent: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het is daarom belangrijk om de bouwkundige staat van het huis goed te bekijken. Als koper heb je een onderzoeksplicht. De verkoper daarentegen heeft een mededelingsplicht. Dat wil zeggen dat hij verplicht is om alle bij hem bekende gebreken mee te delen aan de koper. Dus als de verkoper bijvoorbeeld weet dat er vochtproblemen zijn, dan dient hij dat mede te delen.

Vanaf de eigendomsoverdracht komen eventuele gebreken aan de woning voor rekening van de koper. Afhankelijk van de omstandigheden zijn er twee uitzonderingen te benoemen, waarin de verkoper tóch aansprakelijk kan zijn:

• Bij een ernstig gebrek;
• Of bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld.

Ernstig gebrek

Wanneer is een gebrek ernstig? Heel simpel: wanneer het gebrek het normaal gebruik van het huis in de weg staat. Denk bijvoorbeeld aan een rotte dakconstructie. Op grond van de model koopovereenkomst mag de koper verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik ervan. De verkoper kan bij een ernstig gebrek aansprakelijk gesteld worden, als het gebrek al vóór de overdracht aanwezig was. Dit geldt eveneens als de verkoper niet van het gebrek af wist.
 

Niet gemeld gebrek

Ook kan de verkoper aansprakelijk gesteld worden als het gebrek er al was voor de overdracht, en de verkoper van het bestaan af wist, maar niets heeft gezegd. In dat geval is de mededelingsplicht geschonden.
 

Clausules

Vaak worden er twee clausules in de koopovereenkomst opgenomen. De bedoeling van deze clausules is om de aansprakelijkheid van de verkoper - ten opzichte van de koper - voor gebreken te beperken of uit te sluiten.

Te beginnen met de ouderdomsclausule. Hierin wijst de verkoper de koper erop dat er sprake is van een oudere woning en dat de koper niet dezelfde verwachtingen van de woning mag hebben als van een nieuwere woning.

Een andere clausule die dikwijls opgenomen wordt in de koopovereenkomst is de niet-zelfbewoningsclausule. Hierin geeft de verkoper aan dat hij de woning niet zelf heeft bewoond en daarom niet op de hoogte is van de staat van de woning.